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La valeur actuelle nette est calculée en prenant la somme des entrées et des sorties de trésorerie anticipées d'un investissement. Un facteur de valeur actuelle est appliqué aux flux de trésorerie pour prendre en compte la valeur temps de l'argent, en partant du principe qu'un dollar détenu aujourd'hui a une valeur supérieure à celle d'un dollar reçu à tout moment. En effet, le dollar peut être investi dans un investissement sans risque, tel qu'un bon du Trésor, et générer un retour sur investissement. Dans le calcul de la valeur actuelle nette, le taux d'actualisation utilisé pour calculer la valeur actuelle correspond au taux de rendement requis de votre investissement.
Identifier les flux de trésorerie
Identifiez les entrées et les sorties de fonds attendues associées au bien locatif. Les coûts déjà engagés avant l'analyse sont ignorés car ils sont considérés comme des coûts irrécupérables. L'afflux principal proviendrait du loyer, mais vous devrez peut-être aussi prendre en compte les frais de retard ou autres frais divers. Les sorties peuvent inclure les coûts d’hypothèque, les charges d’impôts fonciers et les coûts de réparation et d’entretien.Il est important que vous estimiez avec précision les montants des flux de trésorerie ainsi que le calendrier des entrées et des sorties.
Calcul de la valeur actuelle nette
Utilisez un tableur pour préparer votre calcul de la valeur actuelle nette en commençant par une section résumant vos hypothèses, telles que votre taux d’actualisation. Cela vous permet de créer des liens avec les hypothèses contenues dans les formules de la feuille de calcul que vous avez entrées. Vous n'avez donc pas à les saisir manuellement de manière répétée pour chaque calcul. De manière ordonnée, entrez vos estimations de flux de trésorerie afin qu'elles reflètent le laps de temps approprié. Le facteur de valeur actuelle pour tous les flux de trésorerie est calculé comme suit: 1 / (1 + r) ^ n, où "r" est le taux d'actualisation et "n" la période que vous pouvez entrer en mois. Par conséquent, si un flux de trésorerie est reçu au mois 6, "n" serait égal à 0,5. Si r est égal à 10% et n est égal à 0,5, le facteur de valeur actuelle est égal à 0,9534. Multipliez ce facteur de valeur actuelle par les entrées et les sorties de trésorerie applicables et prenez la somme de toutes les valeurs actuelles. Le résultat est votre valeur actuelle nette.