Table des matières:
- L'exclusion uniquement s'applique aux résidences principales
- Tests de propriété et d'utilisation
- Déterminer votre gain
- Ce que vaut l’exclusion
- N'oubliez pas la paperasse
Si vous vendez votre résidence principale, l’Internal Revenue Service vous permet d’exclure jusqu’à 250 000 $ du gain que vous réalisez de votre revenu imposable. Cette précieuse concession signifie que la plupart des propriétaires ne paieront pas d'impôt sur la vente de leur maison. Avant 1997, l'exemption était une concession unique dans la vie réservée aux personnes âgées. Désormais, les vendeurs éligibles peuvent demander l'exclusion à plusieurs reprises, à condition de ne pas exclure un gain sur vente de maison réalisé au cours des deux années précédentes.
L'exclusion uniquement s'applique aux résidences principales
Dans la plupart des cas, il est clair que la propriété est la résidence principale du contribuable. Pour les contribuables possédant plusieurs propriétés, l'IRS applique un certain nombre de critères pour déterminer si la propriété est une résidence principale et remplit donc les conditions pour bénéficier de l'exclusion. Le percepteur considérera le temps que vous passerez dans la propriété, où habitent les autres membres de la famille, où vous travaillez et l'adresse que vous utilisez pour votre inscription, votre permis de conduire et vos factures avant de procéder à une évaluation. Les gains réalisés sur la vente de résidences secondaires et d’immeubles de placement sont soumis à l’impôt sur les gains en capital aux taux en vigueur.
Tests de propriété et d'utilisation
Pour exclure un gain, un contribuable doit à la fois posséder et utiliser le domicile comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant immédiatement la vente. Ces deux années ne doivent pas nécessairement se dérouler simultanément. Par exemple, vous pouvez vivre dans la propriété pendant un an, la louer à des locataires pour deux ans, puis y revenir pour une autre année. Si ces événements ont lieu dans les cinq années qui ont précédé la vente, vous pouvez toujours demander l'exclusion. La législation fiscale prévoit une exception à la règle des deux ans si le propriétaire est contraint de vendre pour des raisons de santé, parce que son lieu de travail a été déplacé à plus de 50 km ou pour d'autres circonstances imprévues telles que le décès ou le divorce.
Déterminer votre gain
Pour calculer votre gain, déduisez d’abord vos frais de vente du prix de vente. De ce chiffre, déduisez le prix que vous avez payé pour la maison lorsque vous l'avez achetée, ainsi que vos coûts d'achat tels que les frais de titre, les frais juridiques, les frais d'arpentage, les frais d'enregistrement, les taxes sur les titres et les droits de timbre. Vous pouvez également déduire le coût des améliorations que vous avez apportées à la propriété pendant votre période de propriété. Le résultat est votre gain. L'IRS vous oblige à conserver des archives prouvant vos calculs pendant au moins trois ans après la vente.
Ce que vaut l’exclusion
Au moment de la publication, vous pouvez exclure le gain que vous réalisez sur votre vente de maison ou 250 000 $, selon le montant le moins élevé. Les couples mariés qui produisent des déclarations communes peuvent exclure jusqu'à 500 000 $. L'exclusion maximale suppose que vous avez vécu à la maison pendant deux ans. Les vendeurs qui vivent dans la maison depuis moins longtemps reçoivent une proportion correspondante de l'exclusion. Par exemple, un vendeur qui quitte l'entreprise après seulement un an pour des raisons de santé peut exclure jusqu'à la moitié du gain maximal, soit 125 000 $.
N'oubliez pas la paperasse
La plupart des vendeurs ne seront pas obligés de déclarer leurs gains exceptionnels à l'IRS. Si vous pouvez exclure tout votre gain, vous n'avez pas besoin de déclarer la vente dans votre déclaration de revenus. Les contribuables qui ne peuvent exclure qu'une partie du gain doivent déclarer le gain sur le formulaire 1040, annexe D. Utilisez les notes explicatives pour vous aider à calculer votre gain et remplissez le formulaire. Si l'IRS vous envoie le formulaire 1099-S ou tout autre document informatif de déclaration de revenus, vous devez également déclarer la vente, même si vous pouvez exclure le gain.