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Foreclosures REO en gros dans votre région pour très peu d'argent.
Si votre région est chargée avec REO Foreclosures que vous pourriez faire un revenu décent ou un revenu à temps plein avec des biens immobiliers.
Décidez du domaine dans lequel vous souhaitez investir et qui regorge de forclusions REO. Assurez-vous que la région qui vous intéresse n’a pas seulement des propriétés REO, mais qu’elle compte également beaucoup d’argent comptant pour les investisseurs qui y achètent. Vous pouvez le trouver dans les archives publiques ou via le service inter-agences (recherchez un agent immobilier pour vous aider si vous n'avez pas votre propre accès.) Conservez ces informations pour une utilisation ultérieure.
Étape
Trouvez-vous une société ou un mandataire favorable aux investisseurs qui peut procéder à vos clôtures simultanées (ou à des doubles clôtures). Si vous ne savez pas où en trouver un, vous devrez demander aux autres investisseurs qui ils utilisent ou rejoindre votre investisseur immobilier local. club. (Beaucoup de clubs immobiliers vous laisseront partir la première fois gratuitement … il suffit de demander.)
Une fois que vous avez trouvé votre zone cible, demandez aux propriétaires locaux s’ils seraient intéressés par un autre bien locatif dans la région et combien ils seraient disposés à payer pour un.Vous pouvez trouver les propriétaires locaux en appelant les pancartes «à louer» de la région, en discutant avec des agents immobiliers et en discutant avec les propriétaires lors des réunions du club des investisseurs immobiliers.
Étape
Rappelez-vous à l'étape 1 où vous auriez dû demander à un agent immobilier de vous aider à cibler un domaine où les acheteurs au comptant achètent? Eh bien, vous allez demander à cet agent immobilier de revenir quelques mois en arrière et de vous donner une liste de toutes les ventes au comptant ayant eu lieu dans votre zone cible pour les forclusions REO. Cette information vous donnera non seulement une liste de tous les acheteurs au comptant, mais vous indiquera également le montant que ces investisseurs sont disposés à payer pour des types particuliers de propriétés dans votre zone cible.
Étape
Bien, maintenant que vous avez ensemble une liste d’acheteurs et une société ou un mandataire en place, vous pouvez commencer à localiser les propriétés de REO Foreclosure pour y faire des offres. La plupart des banques vont lister leurs biens avec des agents immobiliers. Alors, rappelez-vous cet agent immobilier avec qui vous avez eu affaire?:-) Oui, vous allez leur demander de vous fournir tous les jours des listes de reo. Il est préférable de cibler un peu les propriétés qui ont été sur le marché, car lorsqu'elles arrivent pour la première fois sur le marché, la concurrence est féroce. Mais au début, ciblez TOUTES les propriétés REO Foreclosure disponibles sur le marché, juste au cas où votre marché ne serait pas aussi compétitif que le mien.
Prenez rendez-vous avec votre agent immobilier pour vous rendre dans les propriétés de REO Foreclosure qui vous intéressent. Consultez la propriété et déterminez la quantité de travail nécessaire (si vous ne connaissez pas les chiffres des réparations, ne vous inquiétez pas … Je ne le fais toujours pas;-) sérieusement, je ne le sais pas. Vous pouvez demander à votre agent immobilier de vous aider ou vous pouvez emmener un ami entrepreneur avec vous ou vous pouvez simplement supposer qu'il lui faut un travail total. Une fois que vous aurez vu suffisamment de maisons à vendre et même suffisamment de ventes, vous pourrez juger de la quantité de travail nécessaire. (Je ne plaisante pas vraiment quand je dis que je ne connais toujours pas les chiffres de réparation. Je suis assez bon pour guesstimating cependant … je viens habituellement à moins de 5000 $.)
Étape
Maintenant que vous avez toutes les informations dont vous avez besoin, vous allez faire une offre (cela aide à vous assurer que vous avez des acheteurs en place EN PREMIER. Alors, travaillez sur cette liste d'acheteurs, d'accord?)
Lorsqu'ils traitent avec le verrouillage REO d'une banque, ils n'autorisent pas les cessions. Vous effectuez donc une clôture simultanée pour vos transactions.
Pour déterminer le prix à offrir, vous allez passer en revue les informations fournies par votre agent immobilier avec les ventes au comptant dans la région et comparer ces propriétés à celles que vous venez de voir. Grâce aux ventes et aux discussions avec les autres investisseurs, vous savez ce que les investisseurs au comptant paieront pour de telles propriétés. Vous devez maintenant déterminer votre bénéfice et déterminer ensuite votre prix d’achat MAX.
Vous voudrez parler à votre agent immobilier des coûts de clôture, car ils réduiront vos bénéfices et vous devrez les connaître pour vous aider à déterminer votre prix d'achat MAX afin que vous puissiez toujours réaliser des bénéfices. Les coûts de clôture ou de règlement sont différents dans chaque domaine, vous devrez donc examiner ces informations avec votre agent immobilier.
Une fois tous vos chiffres calculés, y compris vos bénéfices, vous allez faire votre offre.
Par exemple, supposons que les investisseurs paient 40 000 USD pour des propriétés telles que la forclusion REO que vous avez examinée, que vous souhaitiez réaliser un bénéfice de 5 000 USD et que vos frais de clôture soient d'environ 500 USD. Si vous tenez compte de tout cela, votre prix d’achat MAX serait de 34 500 $. (40 000 USD - Bénéfice de 5 000 USD - Coût de clôture de 500 USD = prix d'achat MAX.)
Ne commencez pas par là. Commencez un peu plus bas, car si vous commencez haut, il est difficile de descendre, mais si vous commencez plus bas, vous pourrez progressivement atteindre votre prix MAX si besoin est.
Certains grossistes utilisent la méthode de la formule, ce qui signifie qu’ils utilisent une formule pour déterminer leur prix d’achat MAX. Ils déterminent la valeur après réparation d'une maison (ce que cela vaut après l'avoir réparée), ils le multiplient entre 65% et 70% (vous devrez modifier cette valeur en fonction de votre marché), puis vous soustrayez les coûts de réparation. votre bénéfice et qui sera égal à votre prix d'achat Max.
Exemple: supposons que, sur ce marché de 40 000 $, la maison réparée vaille 100 000 $. Et la maison a besoin de 45 000 $ de travail. Vous voulez toujours collecter 5000 $. Voici comment calculer le prix d’achat MAX en utilisant la formule suivante: 100 000 $ x 70% = 70 000 $ - 45 000 $ (réparations) = 25 000 $ correspond au prix d’achat MAX. (J'ai trouvé en utilisant la formule
Étape
Étant donné que vous avez déterminé le prix de votre offre, vous allez devoir verser à votre agent immobilier un dépôt d'argent sérieux. Cela montre à la banque que vous êtes sérieux au sujet de votre offre. Donc, de façon réaliste, plus vous inscrivez de sérieux, plus vous semblez sérieux à la banque. Cependant, gardez à l'esprit que si vous annulez la transaction pour une raison non prévue par les conditions de votre contrat, vous perdrez cet argent (vous ne voulez donc pas qu'il soit aussi élevé.) Je recommande de traiter avec REO saisies pour mettre 500 $ à 1000 $ en argent sérieux, mais si vous pouvez vous en sortir avec 100 $ … allez-y!
Votre agent immobilier prendra votre chèque et le courtier le déposera probablement dans un compte séquestre jusqu'au règlement / à la clôture.
Étape
Si vous débutez dans l’investissement immobilier, vous pouvez choisir différentes éventualités dans votre contrat concernant votre propriété. Comme une inspection de propriété, une inspection à la peinture à base de plomb, une hypothèque pour éventualités, une inspection au radon, etc., etc.
Juste un avertissement cependant, plus vous optez pour des imprévus, moins votre offre semble attrayante pour la banque.
En général, je ne choisis pas d'éventualités et je suis conscient du fait que mon argent sérieux est fortement en danger dans ce scénario (parce que je ne choisis même pas une hypothèque pour hypothèque). Lorsque vous faites cela, c'est la meilleure offre qui soit. vous pouvez faire face à Foreclosures REO, la banque voudra ce qu'on appelle une preuve de fonds. En fait, ils voudront une preuve de financement, que vous choisissiez des imprévus ou non, juste un quintuple.
La preuve de fonds, c’est la preuve que vous avez l’argent pour acheter cette propriété. Si vous avez une marge de crédit, une carte de crédit, une telle somme à la banque ou un ami ou un membre de la famille qui a une de ces choses avec autant d’argent sur son compte, vous pouvez l’utiliser comme preuve de fonds. Sinon, vous pouvez obtenir une lettre de preuve de financement de ce que l'on appelle une société de financement transactionnel. (Il suffit de google "financement transactionnel" pour une liste de lieux à parler.)
Lorsque la banque approuve votre offre très souvent, elle aura une société en titre avec laquelle elle voudra conclure le contrat (elle vous donnera parfois des incitations pour permettre que cela se produise également.) Vous pouvez accepter cela mais envoyer quand même. tous vos documents signés à VOTRE société titre et demandez-leur de faire une "fermeture de courtoisie" et demandez-leur d’en informer également la société titre des banques. De cette façon, vous gardez le contrôle de la transaction.
Étape
Maintenant que la banque et vous-même avez signé le contrat, il est temps de trouver votre acheteur final! Appelez tous les panneaux "à louer" que vous avez vus et où les propriétaires ont indiqué qu'ils seraient intéressés par davantage de propriétés locatives dans la région et dites-leur que vous avez un contrat et que vous voulez savoir s'ils sont intéressés à l'acheter.
Appelez également toutes les personnes que vous avez ajoutées à votre liste d'acheteurs!
En outre, procurez-vous des pancartes vierges en plastique blanc ondulé avec des supports en métal et écrivez dessus avec votre marqueur magique épais et noir:
3 lit / 1 ba. maison pas cher 40k $ CASH / doit vendre! 555-5555
Et mettez environ 20 d'entre eux dans la zone où se trouve la maison. Votre téléphone sonne bien. (Si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour en acheter environ 20, vous ferez beaucoup de démarchage téléphonique et vous effectuerez essentiellement des recherches. Appelez les propriétaires et appelez les investisseurs que vous savez acheter une maison au comptant. Ces derniers mois, souvenez-vous de la liste que vous avez obtenue de l’agent immobilier?)
Votre objectif est de travailler avec diligence pour trouver votre acheteur final afin que vous puissiez fermer vos forclusions REO et que vous puissiez également être payé!
Étape
Une fois que vous avez trouvé un acheteur final, vous signez un contrat de vente avec eux. Dans cet accord de vente, vous serez le "vendeur" et ils seront "l'acheteur". (Je sais que vous n’avez pas encore fermé la banque, mais puisque vous avez signé un contrat de vente sur la propriété, vous disposez maintenant de ce que l’on appelle un intérêt équitable dans la propriété et vous pouvez en faire la publicité et la vendre en tant que "vendeur".) N'oubliez pas de mettre le bon prix de vente ici (le prix le plus élevé!). De plus, vous devrez également obtenir un dépôt d'argent de votre acheteur. Puisque vous êtes maintenant le vendeur, vous voulez que cela soit aussi élevé que possible. Donc, vous savez que cet acheteur est sérieux au sujet de la transaction. Pour plus de sécurité, demandez-leur de mettre le chèque d’argent dans le nom de votre société ou de votre avocat. Ils le conserveront dans un compte séquestre jusqu'au règlement / à la clôture. Assurez-vous de leur faire savoir que la clôture aura lieu avec votre société en titre ou votre avocat en droit immobilier (une fois que vous avez confiance en cet acheteur ou que vous savez ce que vous faites, vous pouvez décider d'utiliser sa société ou son mandataire pour la fermeture.)
Étape
Vous allez maintenant transmettre ces documents de vente à votre avocat et / ou à votre société. Vous pouvez leur dire que ce sera le contrat de clôture simultané sur lequel vous travaillez.
Si, pour une raison quelconque, la société de titre vous dit que vous ne pouvez pas procéder à une clôture simultanée, vous pouvez effectuer une double clôture et utiliser le financement transactionnel que vous avez recherché quelques étapes auparavant. Ils vous ont laissé emprunter leur argent pendant quelques heures ou quelques jours pour conclure votre transaction. Sachez ce qu'ils vont vous facturer pour l'argent, car vous devrez l'inclure dans vos frais de clôture.
Présentez-vous au règlement et récupérez vos 5 000 $ !!! Maintenant, allez et trouvez-vous plus de Foreclosures REO en gros!