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La cession-bail est une stratégie couramment utilisée par les entreprises pour accéder à du capital ou pour rembourser leurs dettes. Les contrats de cession-bail se produisent lorsqu'une entreprise vend une propriété puis la loue à l'acheteur pour une période prolongée. Il permet aux entreprises de conserver l'usage exclusif d'une propriété tout en améliorant leur bilan et, dans certains cas, en réalisant des avantages fiscaux. Pour l'acheteur, il constitue un investissement avec un flux de revenus constant. Ces transactions peuvent être complexes. Par conséquent, avant de conclure ce type d’arrangement, il est important de calculer des conditions de transaction acceptables à la fois pour l’acheteur et le vendeur.
Étape
Évaluez la valeur de la propriété. Si possible, demandez une évaluation indépendante pour vous assurer que la valeur est exacte et pour éviter les conflits entre l'acheteur et le vendeur.
Étape
Déterminez un taux de capitalisation approprié, ou «taux de capitalisation». Le taux de capitalisation est le revenu locatif annualisé généré par une propriété divisé par la valeur de la propriété. Recherchez les taux de capitalisation moyens dans votre région pour avoir une idée des niveaux actuels du marché. Considérez le type d'entreprise qui louera la propriété. Pour les entreprises ayant une bonne cote de crédit, telles que les banques, il peut être approprié que les taux de capitalisation soient légèrement inférieurs à la moyenne. Pour les entreprises ayant des bénéfices volatils ou des profils de crédit plus faibles, un taux de capitalisation supérieur à la moyenne peut être approprié.
Étape
Calculez le taux de location. Multipliez le taux de capitalisation par la valeur de la propriété pour déterminer le taux de location annuel. Divisez ce chiffre par 12 pour calculer le loyer mensuel. Comparez le tarif de location avec les tarifs moyens dans la même région pour vous assurer qu'il est en adéquation avec le marché. Indiquez le taux annuel d'augmentation du loyer pour tenir compte de l'inflation.
Étape
Calculer les taxes et les dépenses. Les contrats de cession-bail impliquent généralement des baux triples nets, qui obligent la société à louer le bien à payer toutes les taxes et tous les frais liés à l’occupation du bien, tels que l’assurance, les services publics et l’entretien. Pour calculer le total des paiements mensuels à effectuer par le locataire de la propriété dans le cadre de la convention de cession-bail, ajoutez le montant total des taxes et frais mensuels au taux de location mensuel.