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Une forclusion est un processus par lequel un prêteur enlève une propriété hypothéquée lorsque l'emprunteur est en défaut de paiement. Aux États-Unis, il existe deux principaux processus de verrouillage: judiciaire et non judiciaire. C'est dans le processus judiciaire qu'un jugement final est rendu.
Où le processus judiciaire est utilisé
La loi des États dans environ la moitié des États impose aux prêteurs de recourir à un processus de forclusion judiciaire. Dans quelques États, la loi oblige les prêteurs à recourir à un processus non judiciaire et dans environ 20 États, les prêteurs sont autorisés à choisir entre les deux processus. Le processus judiciaire étant fastidieux et coûteux, les prêteurs ne l'utilisent généralement que dans les États où il est requis.
Le processus judiciaire
Le processus judiciaire commence par le dépôt par le prêteur d'une poursuite contre l'emprunteur pour son incapacité à respecter les conditions pour rembourser le prêt. Le prêteur ou son représentant envoie une copie de la plainte et une assignation à l'emprunteur. L'emprunteur dispose d'un court délai pour répondre à la plainte ou y répondre. S'il ne répond pas, le prêteur peut demander au tribunal une procédure abrégée menant directement à un jugement contre l'emprunteur. Si l'emprunteur répond, le tribunal organise une audience à ce moment-là, à ce moment-là, il peut contester la plainte ou demander plus de temps avant que la forclusion ne soit accordée. Lorsque le juge rend une décision, si elle est favorable au prêteur, cela s'appelle un jugement.
Le jugement final
Le jugement final consiste en la décision écrite du procès en forclusion par le juge qui préside. Il est émis à la fin du procès, en supposant que la forclusion soit accordée, et met effectivement fin au cas. La partie contre laquelle le jugement final est rendu peut faire appel de la décision devant une juridiction supérieure.
Après le jugement
Après la saisie du jugement, dans la plupart des États, la vente de la propriété est prévue aux enchères. Dans quelques États, tels que le Connecticut, le juge peut ordonner que le titre de propriété soit transféré au prêteur sans vente si la valeur de la propriété est inférieure au solde du prêt. Aux enchères, la propriété est vendue au plus offrant. Dans la plupart des États, le prêteur soumet une offre pour le montant du prêt, de sorte que lorsque la valeur de la propriété est supérieure à celle du prêt, le prêteur finit généralement par devenir le nouveau propriétaire de la propriété.