Table des matières:
- L'approche du revenu
- L'approche de comparaison des ventes
- L'approche du coût
- Choisir la méthode d'évaluation appropriée
Il existe trois méthodes principales d'évaluation de l'immobilier commercial et chacune offre des avantages. Cela comprend l'approche par les revenus, l'approche par comparaison des ventes et l'approche par les coûts. L'approche idéale pour votre propriété commerciale dépendra de l'emplacement et du type de la propriété.
L'approche du revenu
La méthode du revenu, également appelée méthode de la capitalisation du revenu, est le moyen le plus courant d’évaluer l’immobilier commercial. Le processus implique l'établissement d'une valeur basée sur le revenu de la propriété, en utilisant le taux de capitalisation (taux de capitalisation). Le taux de capitalisation est essentiel pour le rapport entre le revenu et la valeur marchande, et ces revenus et ces valeurs marchandes sont connus en analysant des propriétés similaires dans la région. Ensuite, l’investisseur peut ensuite estimer la valeur marchande de son bien commercial en divisant son revenu annuel par le taux de capitalisation. Ainsi, si le revenu annuel d'un bien est de 100 000 dollars et que le taux de capitalisation est de 10%, le bien serait évalué à 1 million de dollars.
L'approche de comparaison des ventes
L’approche des ventes est probablement la méthode la plus simple d’évaluation des propriétés commerciales. Il consiste à effectuer une enquête sur les propriétés commerciales à proximité. Le prix de vente de ces propriétés est ensuite enregistré. La propriété commerciale de l'investisseur prend ensuite une moyenne de ces prix de vente et les ajuste à la hausse ou à la baisse en fonction de la superficie en pieds carrés. D'autres ajustements peuvent être apportés pour tenir compte des améliorations apportées aux bâtiments, telles que l'augmentation du stationnement.
L'approche du coût
La méthode du coût est une méthode plus complexe d’évaluation de l’immobilier commercial. Il faut d'abord une estimation de la valeur du terrain de la propriété, ou de la valeur sans le bâtiment. Ensuite, le coût de construction d'une réplique exacte du bâtiment est ajouté à cette valeur foncière estimée. Ensuite, la valeur dépréciée est prise en compte et peut être représentée en fonction de l'âge du bâtiment. Plus la propriété est récente, plus l'estimation est fiable.
Choisir la méthode d'évaluation appropriée
Si vous débutez dans l’investissement immobilier commercial, il est idéal que vous compreniez chacune des trois méthodes principales d’évaluation des propriétés. Ce faisant, vous constaterez peut-être que votre évaluation et l'estimation de l'expert immobilier sont différentes. De plus, chacune des trois méthodes a ses avantages. L’approche par les coûts est avantageuse pour ceux dont la propriété est située plus loin de développements similaires, et donc les prix de vente et les taux de capitalisation ne peuvent être comparés. L'approche du revenu est simple si vous avez des données pour les taux de capitalisation, mais ce n'est pas idéal pour évaluer les immeubles d'appartements, car les taux d'inoccupation fluctuent. Dans un tel cas, la méthode de comparaison des ventes serait l’idéal.