Comment la vente par contrat foncier affecte-t-elle les taxes?

La vente de biens immobiliers par contrat foncier ou par contrat d’acte peut être un excellent moyen de transformer un bien immobilier non désiré en un flux de paiements sur une courte ou une longue période. Ces contrats ont également l’avantage de vous permettre d’étaler votre plus-value sur une période de temps tout aussi longue, en gardant une plus grande partie de votre capital à votre service plus longtemps qu’avec une vente tout à fait imposable.

Les contrats fonciers peuvent répartir les obligations fiscales sur les gains en capital.

Comprendre le contrat foncier

Un contrat foncier, ou contrat d’acte, est un type de vente à tempérament dans lequel un vendeur s’engage à vendre le bien à un acheteur sur une période donnée. Pendant ce temps, l’acheteur effectue des acomptes provisionnels composés du principal et des intérêts. Cela ressemble beaucoup au fonctionnement d'une hypothèque, sauf qu'au lieu d'engager une banque à prêter de l'argent, le vendeur joue le rôle de prêteur, encaissant les paiements et libérant progressivement la propriété du bien au fil du temps. Les contrats peuvent être structurés de la même manière que les prêts hypothécaires résidentiels conformes, où ils sont remboursés à zéro, ou peuvent également être constitués de ballons, obligeant l’acheteur à effectuer un paiement forfaitaire important à un moment donné.

Revenu du contrat foncier

Bien que les acheteurs émettent généralement un chèque lors du paiement de leur contrat foncier, le vendeur perçoit en réalité deux types de revenus différents. Le premier type est l'intérêt qu'ils reçoivent sur le solde du contrat. Le second type est le remboursement du principal qui, dans la plupart des cas, est un gain en capital réalisé ou un revenu de récupération.

Traitement fiscal fédéral du contrat foncier

Aux fins de l'impôt fédéral, les multiples flux de revenus d'un contrat foncier sont tous traités différemment. Le revenu provenant des paiements d'intérêts est un revenu régulier, imposé au taux marginal d'imposition le plus élevé des contribuables. En supposant que la propriété ait été vendue avec un profit, les paiements du principal sont imposés comme des gains en capital de 15% ou du taux en vigueur au moment du paiement, jusqu'à ce que le solde soit réduit à la base du bien. À ce stade, les paiements de principal ne sont pas taxés. Si le bien était amorti, les paiements de capital sur le montant amorti sont considérés comme une récupération et imposés à 25%, ou à tout autre taux en vigueur.

Pièges fiscaux du contrat foncier

La plupart des gens concluent des contrats fonciers pour éviter de verser un impôt important sur les gains en capital au moment de la vente. Cependant, en concluant un contrat, ils finissent toujours par payer tout l’impôt sur les gains en capital - il leur faut simplement plus de temps pour le faire. En outre, si les taxes sur les plus-values ​​augmentent, le montant de l'impôt à payer augmentera à l'avenir. En outre, si l'acheteur effectue un paiement forfaitaire, toutes les taxes dues sur ce dernier seront payées en un seul versement, annulant ainsi le principal avantage fiscal du contrat.