Combien de temps devez-vous posséder votre maison pour échapper aux impôts sur la plus-value sur la vente de celle-ci?

Si vous possédez et habitez votre maison pendant au moins deux des cinq années précédant sa vente, vous pourriez peut-être exclure l’impôt sur le revenu de la vente jusqu’à concurrence de 250 000 $, ou jusqu’à 500 000 $ si vous êtes marié et déposez ensemble. Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous pourrez peut-être exclure une partie du gain si vous vendez votre maison à la suite d'un événement imprévu, tel qu'un déménagement professionnel ou une urgence sanitaire.

Exclusion maximale d'impôt sur le revenu

Pour pouvoir bénéficier de l’exclusion maximale de l’impôt sur le revenu, toutes les conditions suivantes doivent être remplies:

1. Vous n’avez pas acquis votre maison au cours d’un échange similaire au cours des cinq dernières années.
2. Vous n'êtes pas un étranger résident ou non résident assujetti à l'impôt des expatriés.
3. Vous avez possédé et vécu dans votre maison au moins deux des cinq années précédant la date à laquelle vous l'avez vendue.
4. Vous avez vécu au domicile de votre résidence principale pendant au moins 730 jours au cours des cinq années précédant la vente (les journées de résidence ne doivent pas nécessairement être consécutives).
5. Vous n'avez pas exclu le gain de la vente d'une autre maison au cours des deux années précédant la vente de cette maison.

Exclusion partielle

Si vous ne remplissez pas ces critères, vous pourriez bénéficier d'une exclusion partielle si vous deviez vendre votre maison en raison d'un événement imprévu lié à votre emploi, à votre santé ou à votre capacité de payer pour votre maison. Les circonstances qui remplissent généralement les conditions si elles concernent vous, votre conjoint, un copropriétaire ou un autre membre de la famille qui habite le domicile à titre de résidence principale:

• Prendre ou transférer un travail à plus de 50 km.
• Déplacement pour obtenir des soins pour une maladie, une maladie ou une blessure.
• Déménager pour soigner un membre de la famille malade.
• Décès, divorce ou séparation de corps.
• Avoir deux enfants ou plus de la même grossesse.
• Devenir admissible à une indemnité de chômage.
• Devenir incapable de payer les frais de subsistance de base en raison d'un changement d'emploi.

Calcul du gain

L'IRS fournit une feuille de travail pour vous aider à calculer le gain de la vente de votre maison. Tout d'abord, prenez le prix de vente et soustrayez les frais de clôture tels que les commissions immobilières et les frais légaux. Ensuite, soustrayez le montant que vous avez payé pour acheter la maison et le coût de tout ajout ou amélioration que vous avez apporté à la maison (les réparations ne sont pas admissibles). Ajoutez ensuite les ajustements pour les déductions que vous avez prises au cours des années précédentes. Par exemple, supposons que vous ayez acheté votre maison pour 150 000 $ et que vous ayez ajouté un garage coûtant 20 000 $. Vous avez vendu la maison 230 000 $ et payé une commission de vente de 6% et 3 000 $ de frais juridiques. Votre gain est de 230 000 $ moins 20 000 $ moins 150 000 $ moins 13 800 $ moins 3 000 $ ou 43 200 $.

Détermination du gain excluable

Si vous êtes admissible à l’exclusion maximale, vous pouvez exclure jusqu’à 250 000 $ du gain de votre impôt sur le revenu, ou jusqu’à 500 000 $ si vous êtes marié et déposez ensemble. Si vous êtes admissible à une exclusion partielle, vous devez déterminer:

1. Le nombre de jours que votre maison a été votre résidence principale dans les cinq années précédant la vente.
2. Le nombre de jours que vous avez possédé votre maison dans les cinq années précédant la vente.
3. Le nombre de jours entre la dernière fois que vous avez réclamé une exclusion et la date de vente de votre maison, seulement si vous avez réclamé une autre exclusion dans un délai de deux ans.

Prenez le plus petit des trois nombres, divisez-le par 730 jours, arrondissez à la troisième décimale et multipliez par 250 000 $ pour déterminer votre exclusion admissible. Par exemple, si vous possédez et habitez votre maison pendant un an avant la vente, divisez 365 jours par 730 jours pour obtenir 0,500. Multipliez ce montant par 250 000 $ pour déterminer votre exclusion admissible de 125 000 $.