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Lorsque vous achetez un bien immobilier, votre prix d'achat devient ce que l'Internal Revenue Service appelle votre base. Lorsque vous vendez, votre gain ou perte en capital correspond à la différence entre la base et le prix de vente, majoré de certains ajustements. Les règles sont différentes pour la vente d'une propriété héritée, car vous n'avez pas de prix d'achat. Selon les circonstances, vous pourriez subir une perte déductible de la vente.
Base de propriété héritée
Votre base de propriété héritée est la juste valeur marchande le jour du décès du propriétaire précédent. Par exemple, supposons que votre père ait acheté sa maison pour 150 000 dollars, mais qu'elle valait 250 000 dollars le jour de son décès. Le deuxième chiffre correspond à votre base: si vous vendez 200 000 $, vous subissez une perte de 50 000 $ plutôt qu'un gain de 50 000 $. Normalement, vous classifiez les gains et les pertes en tant que court terme ou long terme, selon la durée de détention de la propriété. Avec une propriété héritée, vous classifiez toujours le gain ou la perte en tant que long terme.
Utilisation de la propriété
Vous pouvez déduire des pertes sur la vente d'un immeuble de placement mais jamais sur un bien meuble. Par exemple, si vous héritez d'une entreprise ou d'un bien locatif, puis que vous le vendez, vous pourrez peut-être déduire une perte en capital. Vous pouvez également déduire une perte sur une propriété résidentielle si vous en héritez mais n'en faites jamais un usage personnel. Si, après avoir hérité, vous et votre famille avez emménagé dans la maison et y avez vécu, vous ne pouvez déduire aucune perte lorsque vous vendez.
Déduire une perte
Vous déclarez les gains et les pertes en capital à l'annexe I de l'IRS. Si vous subissez une perte déductible lors de la vente d'un bien hérité, vous l'ajoutez à vos autres gains et pertes à long terme pour l'année. Vous ajoutez ce résultat à votre gain ou à votre perte total à court terme. Si le résultat final à l’annexe D est une perte, vous pouvez déduire jusqu’à 3 000 $ d’encre rouge sur votre revenu autres que des gains en capital. Pour les couples mariés qui déposent ensemble, la radiation n’est que de 1 500 dollars.
Report des pertes
Supposons que vous vendiez une propriété héritée avec une perte de 10 000 $ et que vous ne réalisiez aucune autre vente de capital. Après avoir déduit 3 000 $ de votre revenu régulier, vous devez reporter le reste de la perte à l’année prochaine. Vous pouvez déduire 3 000 $ à plusieurs reprises jusqu'à épuisement de la perte. Si vous subissez des pertes en capital dans les années à venir, vous les utilisez en premier. Par exemple, supposons que vous reportiez 7 000 $ et subissiez une perte en capital de 1 000 $ l’année prochaine. Vous pouvez également radier 2 000 $ du montant transféré. Les 5 000 dollars restants sont versés une autre année. La publication IRS 544 contient des informations détaillées sur le calcul des reports.