Qu'est-ce qu'un échange 1030 dans l'immobilier?

Un échange avec impôt reporté en vertu de l’article 1031 permet aux propriétaires d’immeubles de vendre un immeuble de placement et d’acheter un ou plusieurs objets de remplacement tout en différant l’impôt sur les gains en capital ainsi que tout impôt de récupération d’amortissement. De nombreux investisseurs privés l'utilisent comme un moyen de garder toutes leurs actions actives dans l'immobilier sans jamais avoir à payer d'impôts.

1031 échanges reportent l'impôt sur les plus-values.

Vendre votre propriété Downleg

Lorsque vous effectuez un échange 1031, vendre la propriété «abandonnée» ou «descendue» est un peu comme vendre la propriété lorsque vous ne faites pas d'échange. La seule différence est que votre contrat d’achat doit comporter un libellé spécial pour vous permettre de faire l’échange et une relation doit être établie avec un intermédiaire qualifié pour vous aider dans votre échange avant la fermeture de votre agence.

Intermédiaires qualifiés

Pour perfectionner un échange 1031, l'IRS exige que vous ne touchez jamais l'argent de la vente. En raison de ces exigences, un intermédiaire qualifié doit recevoir et conserver le produit de la vente jusqu'à ce qu'il puisse le débourser pour acheter votre remplaçant. Fréquemment, votre société de titre peut servir de QI, ou vous pouvez également faire appel à un avocat. Sachez que les QI ne sont pas réglementés et qu'ils retiendront votre argent jusqu'à ce qu'il soit utilisé lors d'une vente. En tant que tel, il est primordial d'utiliser un QI en lequel vous avez confiance.

Identifier votre propriété Upleg

L'IRS vous demande d'identifier la ou les propriétés que vous allez acheter dans les 45 jours suivant la fermeture de votre propriété privée. La plupart des investisseurs utilisent la règle "Trois biens", qui vous permet de désigner trois biens dont vous pouvez acheter un, deux ou trois. D'autres règles incluent la "règle 200%", qui vous permet d'identifier autant de propriétés que vous le souhaitez, tant qu'elles ne dépassent pas le double de la valeur de la propriété abandonnée, et la "règle 95%" qui vous permet également de vous identifier autant de propriétés que vous le souhaitez, tant que vous en achetez 95%. Si vous n'identifiez pas les propriétés avant la date limite, l'échange échoue. Si vous ne pouvez pas acheter les propriétés identifiées, l'échange échouera également.

Fermeture sur votre Upleg

Vous devez fermer votre propriété supérieure dans les 180 jours suivant la fermeture de votre propriété ou 135 jours après la fin de la période d'identification. A ce moment, le QI débloquera l'argent pour acheter la propriété et vous en serez le propriétaire. Comme pour le downleg, vous devez inclure un libellé spécial dans votre contrat d’achat pour pouvoir effectuer la 1031.

Avantages d'un échange 1031

Le principal avantage d'un échange 1031 est qu'il vous permet de réinvestir la totalité de votre capital sans avoir à payer d'impôt sur les gains en capital. Il vous permet également de reporter votre amortissement accumulé et de base, vous évitant ainsi de payer la taxe de récupération d'amortissement. Les économies d'impôt font plus que simplement réduire vos dépenses en espèces. Ils vous permettent également d'investir plus d'argent, ce qui augmente votre capacité à générer des rendements dans le futur. Bien que vous deviez payer l’impôt sur le solde au complet lorsque vous vendrez enfin votre bien immobilier, si vous décédez et transmettez-le à vos héritiers, ils bénéficieront de la base renforcée et pourront ainsi éviter de payer des impôts sur les gains en capital..