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Un contrat foncier, ou contrat d’acte, est un contrat de location-acquisition de biens immobiliers qui n’implique pas la participation d’un prêteur tiers. Le vendeur ne transfère pas le titre de propriété tant que l'acheteur n'a pas effectué ses paiements, parfois plusieurs décennies après la signature du contrat. Dans de nombreux États, si l'acheteur fait défaut à tout moment, il perd toute l'équité accumulée dans la propriété. La loi du Texas, cependant, est plus protectrice des acheteurs.
Divulgations pré-contractuelles
Le vendeur doit fournir à l’acheteur certaines informations avant la signature du contrat foncier. Dans le cas contraire, l'acheteur aura le droit de résilier le contrat et de récupérer toute somme versée conformément à ses termes. Ces informations comprennent un relevé de la propriété, une liste des privilèges ou autres charges grevant la propriété, un rapport sur l’état de la propriété, par exemple la disponibilité de l’eau courante, et un énoncé formel des conditions de financement négociées.
Contenu requis
Si les négociations de contrat ont eu lieu dans une langue autre que l'anglais, le vendeur doit traduire le contrat foncier et tous les documents connexes dans cette langue. Le contrat doit contenir un avis indiquant à l'acheteur qu'il a le droit de résilier le contrat dans les 14 jours suivant sa signature. Il doit également contenir une déclaration alertant les deux parties que des accords verbaux ne figurant pas dans le contrat écrit ne peuvent être appliqués.
Exécution du contrat
Après la signature du contrat, la loi du Texas impose au vendeur de fournir à l’acheteur un relevé comptable annuel indiquant le montant payé par celui-ci, le solde impayé, le nombre de paiements restant à effectuer, le montant des taxes et des primes d’assurance versées, ainsi que montant du produit de l'assurance reçu pour les dommages causés à la propriété. Le vendeur doit également enregistrer le contrat foncier et toutes les communications précontractuelles avec le bureau du registraire local.
Défaut d'acheteur
Si l'acheteur contrevient au contrat pour une raison quelconque, le vendeur doit le notifier à l'avance et lui accorder un délai de 30 jours pour remédier à la violation. En tout cas, si l'acheteur fait défaut, le vendeur peut prendre des mesures de recouvrement. Si l'acheteur n'a pas payé plus de 40% du prix d'achat total ou l'équivalent de 48 mensualités, le vendeur peut demander à un tribunal de reprendre possession du bien et l'acheteur perdra tous les paiements effectués. Si l'acheteur a payé plus que cela, le vendeur doit lui donner un préavis de 60 jours, et en cas de défaut, il doit désigner un syndic pour vendre le bien. Le vendeur est en droit de percevoir le montant dû sur le produit de la vente et l'acheteur a le droit de conserver tout excédent.