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Le ministère des Anciens Combattants aide les membres des services actifs, les anciens combattants et les familles de militaires à devenir propriétaires grâce au programme de prêt immobilier VA. La VA ne prête pas réellement d'argent, cependant. Les prêts proviennent de banques et d’autres prêteurs privés. La VA garantit une partie du prêt. L'étendue de cette garantie pour un prêt particulier est appelée droit au prêt de l'emprunteur.
Garanties de prêt VA
Lorsque la VA garantit un prêt, elle promet que si l'emprunteur fait défaut - c'est-à-dire qu'il arrête de faire ses paiements - le gouvernement remboursera au prêteur un certain montant. Ce montant correspond au droit au prêt VA. En règle générale, les institutions financières participant au programme de prêt VA prêteront à un emprunteur éligible jusqu'à quatre fois le montant de son droit sans exiger de versement d'un acompte. En d’autres termes, si vous avez droit, par exemple, à 50 000 $, vous pouvez emprunter jusqu’à 200 000 $ sans avoir à verser d’acompte.
La VA ne limite pas le nombre de personnes pouvant emprunter. Le droit est simplement la mesure dans laquelle le gouvernement remboursera le prêteur si un emprunteur fait défaut. Vous pouvez emprunter autant que la banque est prête à vous prêter, mais si vous empruntez plus de quatre fois vos droits, vous devrez peut-être verser un acompte. En règle générale, votre droit et votre acompte doivent correspondre à au moins 25% du prix d'achat.
Montant des droits
À partir de 2015, le le droit au prêt de base VA était de 36 000 $, ce qui se traduit par un emprunt de 144 000 $. Ce n'est pas beaucoup si l'on considère que le prix médian de la maison en 2015 était environ deux fois plus élevé. Pour cette raison, la VA dispose également d'un droit "bonus" supplémentaire. À partir de 2015, le le droit au bonus maximum pour la plupart des emprunteurs était de 68 250 $. La somme des droits de base et des primes s’élève à 104 250 USD, ce qui permettrait à un emprunteur VA de contracter un emprunt de 417 000 USD sans mise de fonds. Ce chiffre est important: la limite d'un "prêt conforme" dans la plupart des États-Unis est de 417 000 USD. Un prêt conforme est un prêt qui peut être revendu aux agences de financement du logement soutenues par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac; ces prêts sont généralement admissibles à de meilleurs taux d’intérêt.
Certificat d'éligibilité
Pour obtenir un prêt VA du prêteur, vous devez d’abord obtenir un certificat d'éligibilité, ou COE, du ministère des Anciens Combattants. Ce document déclare que vous remplissez les conditions d'éligibilité pour un prêt garanti par un VA et identifie le montant de vos droits. Le processus pour obtenir un COE varie en fonction de votre situation. Les prêts VA sont disponibles pour:
- Troupes en service actif
- Vétérans militaires
- Membres de la garde nationale et des réserves
- Conjoints survivants de militaires morts en service
- Autres personnes définies par la loi comme ayant un service équivalent.
Le VA fournit des instructions détaillées sur la procédure à suivre pour demander un CE, y compris la documentation que vous devez fournir.
Lire le COE
La lecture de votre certificat d'admissibilité peut être un peu délicate. Le COE montre votre de base droit en caractères gras. Cela correspond généralement au montant standard de 36 000 $, mais si vous avez déjà un prêt en souffrance, il pourrait être inférieur. Votre droit au bonus n'est pas directement identifié sur le COE. Au-dessous de votre droit de base, il est fait allusion dans les petits caractères suivants: «Un droit supplémentaire est disponible pour la plupart des prêts de plus de 144 000 $. Dans ce cas, le montant du droit est égal à 25 (%) de la limite de prêt VA pour le comté où la propriété est situé." Pour savoir combien de bonus vous recevez, vous devez vérifier la limite de prêt de votre pays.