Qu'est-ce qu'une franchise fiscale lors de la vente d'une maison?

Si vous vendez votre maison à profit, vous devrez peut-être payer un impôt sur les gains en capital. Vous pouvez également bénéficier d'un allégement fiscal ou deux. Certaines des réductions réduisent le montant du gain imposable sur la vente. Vous pouvez demander d'autres déductions en tant que déductions détaillées à l'annexe A.

Une maison avec une pancarte à vendre devant.crédit: Ryan McVay / Photodisc / Getty Images

Gain exclu

Si vous vendez votre résidence principale, vous pourrez peut-être exclure un gain d'impôt de 250 000 $. Pour un retour conjoint, c'est 500 000 $. Supposons que vous achetiez votre maison 200 000 $ et la vendiez 260 000 $. Si vous êtes admissible à l'exclusion, vous ne déclarez pas les 60 000 $ supplémentaires sur vos impôts. Pour être admissible, vous devez être propriétaire de la maison et en avoir fait votre résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente. La publication 523 de l'IRS détaille tous les cas spéciaux et les exceptions pour l'exclusion des gains en capital.

Taxes et points

Si vous décrivez les déductions en détail, vous pouvez normalement demander une radiation de vos taxes foncières. Lorsque vous vendez, vous pouvez effectuer une déduction partielle même si le vendeur paie la taxe pour l'année. Par exemple, supposons que vous vendiez 90 jours dans l'année avant de payer votre facture d'impôts fonciers. Vous pouvez toujours demander environ un quart de la taxe foncière à titre de dédit.

Si vous avez payé des points - intérêts hypothécaires dus à l’avance - lors de l’achat de votre maison, vous avez peut-être déduit les points progressivement, année après année. Si vous avez des points que vous n'avez pas radiés à la clôture, vous pouvez les prendre l'année de la vente.

Ces radiations ne sont pas disponibles si vous utilisez plutôt la déduction standard.

Amélioration des amortissements

Les gains en capital correspondent à la différence entre votre base et votre prix de vente. Votre base est généralement votre prix d'achat. Toutefois, si vous avez investi de l'argent dans l'amélioration de la maison - une terrasse, un remodelage de la cuisine, un nouveau sol de salle de bain - vous l'incluez dans votre base. Une maison de vacances de 200 000 $ assortie d'améliorations de 10 000 $ repose sur une base de 210 000 $. Si vous vendez 300 000 $, il ne s'agit que d'un gain imposable de 90 000 $, au lieu de 100 000 $.

Frais de vente

Les coûts liés à la mise sur le marché de votre maison et à sa vente réduisent également vos gains en capital. L'IRS énumère plusieurs coûts que vous pouvez déduire:

• Commission d'agent immobilier. • Frais de publicité. •Frais juridiques. • Tous les points que vous payez pour l'acheteur. • Frais de home staging. Les Home Stagers contribuent à rendre votre maison aussi attrayante que possible pour les acheteurs. • Tous les services que vous utilisez pour aider à vendre votre maison sans agent.

Lors du calcul des gains en capital, vous déduisez ces frais de vente de votre prix de vente avant de calculer votre gain sur la vente.