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Vous pouvez acheter ou refinancer une maison avec un prêt de réadaptation classique ou un prêt FHA 203 (k). La Federal Housing Administration assure le programme 203 (k) et protège les prêteurs en cas de défaillance. Les prêts conventionnels ne sont pas assurés par le gouvernement et peuvent être utilisés pour plusieurs types de réparations. Les prêts accordés par la FHA et les centres de réadaptation classiques exigent des entrepreneurs agréés qu'ils effectuent des réparations. Les prêts de réadaptation diffèrent des prêts de construction traditionnels, car vous pouvez convertir un prêt de réadaptation en financement permanent après rénovation.
Critères de crédit
Si votre crédit est inférieur à stellaire, optez pour un prêt de 203 (k). Les prêteurs de la FHA exigent généralement une cote de crédit de 640 mais peuvent autoriser des cotes aussi basses que 600. La garantie d'assurance de la FHA permet plus de flexibilité dans l'établissement des critères de crédit.Les prêteurs conventionnels exigent généralement au moins 680 pour le prêt de désintoxication Fannie HomeStyle. Les emprunteurs bénéficiant d'un excellent crédit - et d'au moins 740 points - obtiennent les meilleurs taux d'intérêt, ce qui peut faire en sorte qu'un prêt de réadaptation conventionnel coûte moins cher qu'un prêt de réadaptation FHA. En général, quel que soit le type de prêt utilisé, plus votre pointage de crédit est élevé, plus vous pouvez emprunter par rapport à la valeur de votre maison.
Limite prêt-valeur
Le ratio prêt / valeur (LTV) est un ratio qui décrit la relation entre le montant du prêt de réadaptation et la valeur de la maison une fois les réparations effectuées. La FHA a le LTV le plus élevé autorisé pour un prêt de réadaptation, à 96,5%, ce qui nécessite un versement initial de 3,5%. Sur un refinancement, vous avez besoin de 3,5% d’actions pour répondre à l’exigence LTV. Un prêt Fannie HomeStyle a un LTV légèrement moins généreux à 95%, ce qui signifie que vous auriez besoin d’au moins 5% d’achat ou 5% d’équité sur un prêt de refinancement. Le 203 (k) et le HomeStyle permettent uniquement refinancement limité, qui permettent une modification du taux d’intérêt et des conditions du prêt, mais pas de remboursement significatif à l’emprunteur.
Ratios d'endettement
Votre paiement de logement pour un prêt FHA 203 (k) ne peut dépasser 31% de votre revenu mensuel brut. Le paiement du logement comprend le principal, les intérêts, les taxes et les assurances. Ce plafond est appelé ratio d'endettement, ou DTI. Votre paiement de logement ainsi que vos paiements mensuels récurrents ne peuvent pas dépasser 43% de votre revenu brut. Cependant, ce sont des directives établies par la FHA. Un prêteur de la FHA qui utilise un logiciel de souscription automatique pour vous qualifier peut accepter un ratio DTI plus élevé, allant jusqu’à 55%.
Les emprunteurs HomeStyle dont les cotes de crédit sont moins élevées peuvent avoir un DTI total allant jusqu’à 36% et des DTI jusqu’à 45% avec des cotes de crédit plus élevées. Le ratio LTV et le type de prêt - à taux fixe ou à taux variable - affectent également laquelle des deux IDT maximum s'applique.
Processus de construction
Les spécifications de travail et les offres des entrepreneurs agréés déterminent le montant du financement de rénovation que vous recevez avec un prêt 203 (k) ou HomeStyle. Un compte séquestre de rénovation créé à la clôture conserve les fonds pendant le projet. Vous tirez de l'argent et payez les réparations au fur et à mesure que les travaux sont terminés et approuvés par le prêteur. Le prêteur veille à ce que toutes les spécifications de travail soient satisfaites en temps voulu et conformément aux soumissions. Le prêt 203 (k) peut nécessiter le recours à un consultant agréé par la FHA qui visite la propriété, établit un rapport détaillant l’étendue des travaux nécessaires et fournit une estimation avant d’obtenir le prêt. Le consultant inspecte également les travaux terminés afin que vous puissiez puiser des fonds et payer les entrepreneurs après la fermeture.